BEYLİKDÜZÜMÜZ

TAPU İŞLEMLERİ

 

TAPUDA GAYRİMENKUL SATIŞI

 

Satış işlemi, alıcı ve satıcıya karşılıklı borç ve hak yükleyen bir sözleşmedir. Alıcının taşınmazın bedelini ödemesine karşılık, satıcı da malın mülkiyetini alıcıya bırakır.

 

Satış işlemi sırasında tapuda harç ödemeniz; işlemle ilgili vergi yükümlülüğünüzün ortadan kalktığı anlamına gelmez. Gayrimenkul alım-satımında, vergi ve harç ile bağlantılı çok sayıda özel durum söz konusudur.

 

Ülkemizde emlak piyasası şeffaf olmadığından, belediyelerden alınan emlak beyan değeri ile gerçek bedel arasında ciddi farklılıklar olduğundan; tapuda satış bedelinin tespiti sorun olmaktadır. Daha az harç ödemek ve gelir vergisi ödememek için satış bedelinin tapuda gerçek dışı gösterilmesi gibi bir alışkanlık vardır. Yapılan hatalı işlemler yüzünden taraflar birçok hukuksal sorunla karşılaşmakta, birçok kişi de işlemden sonra harç ve vergi cezası ödemek zorunda kalmaktadır.

 

Gayrimenkul alan ve satanların, vergi yasalarında ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar vardır.

 

GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA GEREKLİ BELGELER

 

1. Satılması istenen taşınmaza ait tapu senedi,

2. Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları, (pasaport veya avukat kimliği ile işlem yapılabilmekte ancak ehliyet ile işlem yapılmamaktadır)Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları

3. Tapu sahibi işleme bizzat gelmiyor ise, temsile ilişkin belge, (Vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb. )Vekil veya temsilci olan kişinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı,Yine alıcılardan da bizzat gelmeyen var ise onları temsil eden kişilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsile ilişkin belge

4. Satışı yapılacak olan taşınmaza ait ilgili belediyeden alınmış emlak beyan değerini gösteren belge.

5. Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde DASK poliçesi

 

Alıcı veya satıcıdan biri tüzel kişi ise,

yukarıdaki yazılı evraklara ek olarak;

1.Şirket İmza Sirküleri

2. Kayıtlı bulunulan ticaret odasından (2644 Sayılı Tapu kanununa göre ) düzenlenmiş yetki belgesi

3.Şirketin vergi levhası veya vergi numarasını gösterir belge

4.Şirket yetkilisinin nüfus cüzdanı ( ya da pasaport fotokopisi). İşlem temsilci tarafından yapılacaksa; temsile ilişkin belge (vekaletname vs.) temsilcinin nufüs cüzdanı ve bir vesikalık fotoğrafı

5. Şirket kaşesi

 

İşlemin Mali Yönü

1. Taşınmaz malların satış işlemlerinde, satış bedeli üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı tahsil edilir. (Harca esas bedel; ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olamaz. Eğer satış bedeli, belediyece hesaplanan emlak beyan değerinden az ise; satış değeri ve harca esas değer ayrı ayrı bildirilir, harçlar beyan değeri üzerinden hesaplanır, satış değeri tapu üzerine ayrıca yazdırılır)

2. Döner Sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre döner sermaye ücreti alınır.

3. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.

 

SATIŞ VE BANKA İPOTEĞİ

Alıcının, satın alma işleminde bankadan kredi kullandığı durumlarda satış ve banka ipoteği birlikte veya hemen birbiri ardına yapılır.

Satış işleminde belirttiğimiz gibi; gayrimenkul alım-satımında, vergi ve harç ile bağlantılı birçok özel durum söz konusudur.

Bunun yanında banka kredili işlemlerde; banka da olaya taraf olur ve olayın hukuksal boyutu daha da genişler.

Satış ve banka ipoteği işlemi için satış evrakları ile birlikte ipotek evrakları da tapuya götürülmeli ve aynı anda başvuru yapılmalıdır. İmza sırasında; alıcı, satıcı ve banka yetkilisi aynı anda tapuda bulunur. Satıcı parasının bir kısmını alıcıdan (nakit, çek veya banka transferi) bir kısmını ise ipotek tesisi karşılığında bankadan alır. Satış ve banka ipoteğinin birlikte yapılacağı durumlarda; ödeme şeklinin ne şekilde olacağı, satıcının parasını nasıl alacağı daha önceden ayarlanmalı son anda sürprizlerle karşılaşılmamalıdır. Satıcı parasını imzadan önce almak isteyeceği gibi, banka yetkilisi de ödeme talimatını satıştan sonra yapmak isteyecektir.

 

Satıcının daha önce kullandığı bir banka kredisi var ve bundan dolayı daha önce gayrimenkul üzerinde başka ipotekler tesis edilmiş ise; işlemin tarafları artar. Satıcı, satıcının kredi kullandığı bankanın yetkilileri, alıcı ve alıcının kredi kullandığı bankanın yetkilileri, işlemi önceden organize etmelidir. İpoteğin kaçıncı derecede konulacağı, ilk sıradaki ipoteklerin ne zaman kaldırılacağı, ödemenin tapuda satıcıya ve ilk ipotek sahibi bankalara ne şekilde yapılacağı gibi benzer sorunlar; taraflarca tapuda imza aşamasından önce halledilmelidir.

 

Satış ve Banka ipoteği için gerekli belgeler

1. Satılması istenen taşınmaza ait tapu senedi,

2. Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları, (pasaport veya avukat kimliği ile işlem yapılabilmekte ancak ehliyet ile işlem yapılmamaktadır)Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları

3. Tapu sahibi işleme bizzat gelmiyor ise, temsile ilişkin belge, (Vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb. )Vekil veya temsilci olan kişinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı,Yine alıcılardan da bizzat gelmeyen var ise onları temsil eden kişilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsile ilişkin belge

4. Satışı yapılacak olan taşınmaza ait ilgili belediyeden alınmış emlak beyan değerini gösteren belge.

5. Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde DASK poliçesi

6. Banka tarafından hazırlanan ipotek evrakları. (Talepname, harç muafiyet yazısı, resmi senet örnekleri, şartname, tapuda işlem yapmak için krediyi veren bankaya ait yetki belgesi, ipotek için gelecek olan kişiye ait kimlik (vekil ise; vekaletname ve fotoğraf) vs.

7. Daha önce kaldırılması gereken satıcıya ait bir ipotek var ise; satıcının kredi kullandığı bankaca yazılmış ipotek fek talebi, imza sirküleri ve yetki belgeleri

 

Satıcı veya alıcıdan herhangi biri tüzel kişi ise, yukarıdaki yazılı evraklara ek olarak;

 

1. Şirket İmza Sirküleri (asıl)

2. Kayıtlı bulunulan ticaret odasından (2644 Sayılı Tapu kanununa göre ) o yıla ait düzenlenmiş yetki belgesinin aslı

3. Şirketin vergi levhası fotokopisi veya vergi numarasını gösterir belge

4. Şirket yetkilisinin nüfus cüzdanı ( ya da pasaportu). İşlem temsilci tarafından yapılacaksa; temsile ilişkin belge (vekaletname vs.) temsilcinin nufüs cüzdanı e bir vesikalık fotoğrafı

5. Şirket kaşesi

 

İşlemin Mali Yönü

1. Taşınmaz malların satış işlemlerinde, satış bedeli üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 16,5 oranında tapu harcı tahsil edilir. (Harca esas bedel; ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olamaz. Eğer satış bedeli, belediyece hesaplanan emlak beyan değerinden az ise; satış değeri ve harca esas değer ayrı ayrı bildirilir, harçlar beyan değeri üzerinden hesaplanır, satış değeri tapu üzerine ayrıca yazdırılır)

2. Döner Sermaye işletmesince belirlenen tarifeye göre döner sermaye ücreti alınır.

3. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir.

4. Banka kredili işlemlerde, tapudan verilecek ipotek resmi senet örnekleri için suret harcı

5. satış ve ipotek işlemi ayrı ayrı yapılıyorsa ipotek işlemi için döner sermaye ücreti

 

Banka İpoteğinin Terkini (İpoteğin Kaldırılması)

 

Bankalar ve finans kurumları lehine tesis edilmiş ipotekler o banka veya finans kurumunun terkin için yazdığı yazı ile terkin edilebilir. Terkin yazısı ile birlikte ekte; imza sirküleri ve yetki belgeleri olmalıdır. Bazı bankalar ise istem belgesi düzenleterek terkin işlemini gerçekleştirirler. Bu durumda bankanın yetki belgesi veya vekaletname ile yetkilendirdiği kişi bizzat tapuya gelerek ve imza atarak terkin işlemini gerçekleştirir.

 

SATICI İPOTEĞİ

Satıcı satış bedelinin tamamı almamış, geriye bir miktar bakiye alacak kalmış ise ve satıcı talep ederse kalan alacak miktarı için kanuni ipotek tesis edilir. Satış tarihinden itibaren üç ay içinde kanuni ipotek tesisi yapılabilir. Kanuni ipotek sadece bu satışa konu taşınmaz mal üzerine işlenebilir. İpoteğin miktarı toplam satış miktarını geçemez.Kanuni ipotek tesisinde de borç miktarı üzerindenbinde 3.96 tapu harcı ve binde 8,25 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir. Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

 

MİRAS YOLUYLA İNTİKAL

Bir kimsenin ölümü halinde, ölen kişiye ait gayrimenkul kanuni mirasçılara geçer. Kişinin ölümüne bağlı olarak, kanundan doğan mirasçılık söz konusu olabileceği gibi mirasçılık sözleşmesine (vasiyetname) dayanan mirasçılı da söz konusu olabilir.Mirasçıların, kendilerine intikal eden gayrimenkulle ilgili olarak işlem yapabilmeleri için öncelikle mirasçı olduklarını kanıtlamaları gerekir. Bunun için mümkün olan en kısa zamanda mahkemeye başvurarak veraset belgesi (mirasçılık belgesi) almaları gerekmektedir. Veraset belgesi, ölen kişinin mirasçılarının kim olduğunu ve miras hisselerini belirtir.Mirasın intikali ise gayrimenkulün veraset belgesine göre mirasçılar adına tescilidir. İntikal işlemi, müşterek mülkiyet (hisseli mülkiyet) şeklinde yapılacaksa, bütün mirascıların bizzat ya da temsilcileri yoluyla (vekaletname vs.) işleme katılmaları gerekmektedir. Mirasçılardan birinin ya da birkaçının eksik olması halinde ise, intikal işlemi iştirak halinde mülkiyet olarak tescil edilir. Bu durumda hissedarlar paylarından serbestçe tasarruf etme hakkına sahip olamazlar. Hissedarlar birbirine paylarını devredebilir ancak dışarıdan birine satış yapamaz. Bir mirasçı da iştirak halinde intikal işlemi yaptırabilir ancak iştirak durumunu tek başına ortadan kaldıramaz.