Apartman Yönetim İşlemleri ile ilgili Apartman Yönetimi hakkında genel bilgiler, Apartman Yönetim Planı, Apartman Yöneticisinin görevleri, Apartman Yöneticisinin Denetimi, Apartman Denetçilerinin Görevleri ve Apartman Kapıcıları gibi konularda detaylı bilgi edinebileceksiniz.

Apartman Yönetimi

 

İnsanların barınma ihtiyacı gün geçtikçe önemli ölçüde artmıştır ve bu nedenle yeni yaşam alanlarının kurulmasının gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Bundan dolayı çok katlı yapılar inşa edilmiştir. İnsanlar da bu toplu yapılarda yaşamaya başlamışlardır ve bu yüzden toplu katlar (apartmanlar) da bir Apartman Yönetim kurulu oluşturulmaya başlanmıştır. Apartmanda apartman yöneticisi yok ise kat maliklerinden bir veya birkaçı yönetim oluşturabilir. Apartman yaşamında, kat malikleri olarak istesek de istemesek de belli dönemlerde apartman yöneticiliği yapmak durumunda kalabiliriz. Bu yönetim ile apartmana bir yönetici seçilir.

 

Bunun için öncelikle, bir adet Karar Defteri veya bir adet İşletme Defteri alınmalıdır. Noterlikçe Apartman Yöneticiliği adına Tescil ettirilmelidir. Ve Yönetimin oluşturulması için bir toplantı bildirilmelidir. Hatta bir nüshası da apartmanın ilan panosuna asılmalıdır.

 

Yönetim Nedir?

 

Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunları iyi derecede bilmemiz gerekmektedir.

· Anayasa· Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu)

· Yönetmelik ve kararnameler

· Yargıtay içtihatları

· Özel sözleşmeler

· Örf ve adetler

Kanunlar ve yönetmeliklerin anayasaya aykırı olamadığı gibi taraflar arasında yapılan özel anlaşmalar da kanunlar, yönetmelikler ve anayasaya aykırı olamazlar.

 

Yönetimin Değişmesi

 

Bir binanın yönetimi değişmiş olsa bile yapılan hizmetlerin kalitesi ve sürekliliği için yeni yöneticinin apartman hakkınd bilgiler edinmesi ve belgelere sahip olması gerekmektedir.

 

· Apartmanın yönetim planı

· Kat malikleri hakkında genel bilgiler vs. (Telefon ve adres bilgileri, mal sahipleri ve kiracılar kimlerdir.)

· Apartman personeli hakkında bilgiler

· Apartman techizatları hakkında genel bilgi (jenaretör, asansör, diğer demirbaşlar)

· Apartmanın yapı durumu hakkında bilgi

· Apartmanın geçmiş döneme ait hukuksal durumlarının incelenmesi

 

Apartman Yöneticisinin Görevleri

 

Bir apartman yönetmek büyük sorumluluk gerektirir. 

Yöneticinin görevleri arasında huzuru ve düzen ortamını sağlama, ihtiyaçlar doğrultusunda kararlar alarak talimatlar ile bu kararları hayata geçirmek. Yöneticinin kararları hayata geçirilmesinde karşılacağı sorunlar arasında kat maliklerinin kararlara itirazları da vardır.

İtirazlara rağmen yönetici kendi fikrini uygulamaya sürmesi durumunda olumsuz tepkiler ile karşılacaktır. Eğer yönetici kat maliklerine alınan kararın artıları ve eksilerini açık/anlaşılır bir şekilde anlatıp onlarında onayını aldığı taktirde; farklı bir kararı yürürlüğe koyduğunda kat maliklerinin güvenini kazanmış olur ve kat malikleri yapılacak olan işin kendilerinin yararına olacağını bilir ve problemler azalır.

Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmeli, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmalıdır. Apartman yöneticisi, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına neden olacak tedbirleri alması gerekmektedir. Fakat bütün bu çabaların sonunda yöneticinin mutlaka ve mutlaka apartmanı suiistimal etmekle suçlanabilme ihtimali de vardır.

 

Apartman yöneticisiyseniz, yapmanız gerekenler şunlardır:

· Bir apartman yöneticisi, apartmanın temiz olmasını, otomatik, doğalgaz faturalarının zamanında yatırılması sağlamalıdır.

· Aidatlar düzenli olarak toplanmalıdır. Kat malikleri kurulunca, verilen kararların yerine getirilmesi gerekmektedir.

· Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, bunun korunması için ve apartmanın bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması ve ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi gerekir.

· Apartman yöneticisi, Ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili diğer bütün ödemeleri kabul etmelidir.

· Yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması gerekmektedir.

 

Apartman Yöneticisinin Denetlenmesi

 

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak izler/denetler. Haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Apartman gelir/gider hesaplarının denetimi için belirlir bir tarih aralığı konulmamışsa kat malikleri kurulunun bu denetimi her 3 ayda bir yapması doğru olacaktır.

Haklı bir sebebin çıkması durumunda, hesapların incelenmesi her zaman olabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir deneticiye veya 3 kişilik bir denetim kuruluna verebilir.

Böylelikle denetici veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu bildirir ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki olumlu yada olumsuz düşüncelerini de bildirir.

Apartman yöneticisi denetim için hazırlayacağı gelir/gider dosyasının içeriğini tarih sırasına göre düzenlerse, işletme defterine yazılacak olan gider/gelirlerin incelenmesi daha kolay ve anlaşılır olacaktır.

Denetçiler raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, birden itibaren sıra ile sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter tasdikli onaylı bir işletme defterine geçirip tarih atarak defteri imzalarlar.

 

Denetiçinin Görevleri

 

Yönetim planında denetiçinin nasıl seçileceği ve ne görevleri olduğu açıkça yazılıdır. Şayet Yönetim planında böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar yada yeterli çoğunluk ile toplanarak yönetim planında değişiklik yaparak denetiçi hususunu belirler.

Kat malikleri kurulu kararlaştırmışsa hizmetlerinden dolayı belli bir ücret alır. Genel kural ücretsiz vekillik yapılması yönündedir.

 

· Yöneticinin görevdeki tutumunu denetlemek. (Kayıtlar uygun tutuluyor mu?, apartman yöneticisi işletme projesine uygun olarak hareket ediliyor mu? vs...)

· Apartman Yöneticisinin yaptığı gelir/gider hesaplarını denetlemek.

· Kat malikleri kuruluna denetleme raporu vermek.

 

Kapıcılar

 

Apartman görevlisini; kat malikleri kurulu yada bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetim kurulu, yahut kurulun verdiği yetkiye dayanarak apartman yöneticisi işe alır.

Apartmanda bağımsız bölüm adedi (daire) 8'den az olan yapılarda; kat malikleri aralarından bir kişiyi yetkilendirerek apartman görevlisini işe alırlar.

Apartman görevlisini işe almadan önce yöneticinin uygulaması gereken birtakım prosedürler vardır.

· Yöneticinin apartman görevlisini ilan veya herhangi bir yolla bulması.

· Apartman görevlisi adayının hakkında adli bir ceza almış mı? (Ceza almış ise neden ve ne ceza aldığının sorgulanması.)

· Kişinin şimdiki zamanda yada ileride sorun yaratabilececek bir sağlık sorunu var mı diye sağlık raporu istenmesi.

· Nufus örneğinin istenmesi.

· Apartman yöneticisinin kapıcı ile hizmet sözleşme yapması.

· Sosyal Sigortalar Kurumuna işe giriş bildirgesinin verilmesi.

· Bölge Çalışma Müdürlüğüne İşyeri Bildirgesinin verilmesi.

· Sigortalı işe giriş bildirgesini tanzim edip SSK'ya bildiriniz.(Onaylı bir suretini dosyalayınız.)

· İşçi bildirim listesini veriniz.

· Vukuatlı nüfus kaydından aile durumunu tesbit ediniz

· Apartman görevlisine iş yönetmeliği hazırlayarak veriniz.

· Apartman görevlisinin işe başlamasından sonra 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesini doldurup muhtar tarafından onaylatılıp Mahalli Genel Kolluk Örgütü'ne veriniz. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5)

· Apartman demirbaşlarını belirleyerek apartman görevlisine zimmetlenmesi ve bakım/onarım yapılmasını sağlayarak işleyişini devam ettirmek.

· Kat maliklerine apartman görevlisini tanıtarak işe başlamasını sağlamak.

 

Apartman görevlisinin apartmana verdiği temizlik hizmetine karşılık olarak binada ayrılan kapıcı dairesinde barınması yasa dışı bir işlemdir. (Halk arasında kısaca kira karşılığı denilmektedir.)

· Kapıcı konutları apartman görevlilerine kiraya verilemez veya herhangi bir ücret talep edilemez.

· Bir hizmetin karşılığı kira ise; ssk ve diğer haklardan nasıl yararlanacak.

 

Apartman görevlisi ile işveren arasında yapılacak olan sözleşmede hangi maddeler yer almalı?

 

Yazılı sözleşmelerde aşağıdaki hususların bulunması gerekir.

· işçi ve işvere ait özlük bilgileri,· Yapılacak olan iş yönetmeliği,

· İşveren ve işyeri adresi,· Süreli sözleşme yapılmış/yapılacak ise bu sürenin belirtilmesi,

· Apartman görevlisiine verilecek olan ücret, ödeme şekli ve zamanın belirlenmesi,

· Tarafların kendi aralarında almış oldukları özel şartlar,

· Hizmet akdinin yapıldığı gün,

· Tarafların imzası

 

Kapıcı sözleşmesi'nde;

· İşveren kişi; "Kat malikleri kurulu",

· İşveren vekili, "Yönetici",

· İşyeri, "Anagayrimenkul",

· İşçi, "Kapıcı",

· Yapılacak iş, "Kapıcılık hizmeti" dir.

· Kapıcı sözleşmesi; niteliği bakımından hem bir "Hizmet akdi",hem de "İş akdi"dir.

 

 

Apartman Yönetim İşlemleri ile ilgili Apartman Yönetimi hakkında genel bilgiler, Apartman Yönetim Planı, Apartman Yöneticisinin görevleri, Apartman Yöneticisinin Denetimi, Apartman Denetçilerinin Görevleri Apartman ve Kapıcıları 

 

trrioenson3.png

           

           DİĞER

  RESMİ İŞLEMLERE

      GİTMEK İÇİN

 

© 2015 Beylikdüzümüz Tüm hakları Saklıdır. Web Tasarım Adil Ayık